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上帝视角,俯瞰信阳城市格局

三十年河东,三十年河西,世事变化无常。城市发展固有规律,人口流动难以预料。多少人能够想象未来信阳城市新格局?

作为三四线城市的信阳,与一线城市发展是有所不同的。一线城市发展过程,属于不断扩张的过程,一环、二环,一直到六环,商业不断扩张。信阳城区人口虽然也在不断增长,但远没有城市规划发展的快。信阳城市的发展,必然会导致,城市内人口流动,从一个区域流向另一个区域。商业从一个区域转向另一个区域。由于信阳各区发展状况、自然环境差异很大,对不同类置业需求人群影响不同。

悟空根据商业现状把信阳城区划分九大区域,由西向东依次是南湾区域、浉河南部区域、金牛山区域、老城区区域、平桥区域、浉河两岸区域、羊山区域(新六街、新十六街、新二十四街三大区域)、北湖风景区区域、高铁站区域。羊山区域、南湾区域、北湖风景区区域、高铁新区区域、平桥城区区域为等5大区域人口增长、商业扩张。浉河南部区域、老城城区区域等2大区域人口递减、商业退化。浉河两岸区域、金牛山区域等2大区域人口稳定、商业稳定。

浉河南部

容积率低,自然环境中上等,交通一般,房价最低。

浉河南部由鸡公山大街、湖东大道两大主干道交织组成为该区域主动脉。该区域为早年开发区域,集中老式住宅,规划有些散乱,不适为一个正常城市发展格局。信阳新城区开发建设,该区域部分事业单位、行政单位迁往羊山区域,人口流出,转向羊山或浉河两岸、南湾等区域。

改造及扩建,并没能留住或吸引人口流入。缺乏相应的商业配套、医疗配套、优质学区配套,道路规划与新区相比也缺乏优势。开发建设方面,只有零星几个非知名地产公司开发的低品质楼盘,少量的区位广告宣传,对其他区域人群吸引力有限,对该区域以求改善居住环境的高收入人群吸引力不大,置业者多为该区域内城中村、南部乡镇、低收入或在该区域工作的群体,总体人口流出。

商业方面,高收入群体流失,区域难以支撑高端商业运营。悟空了解到,部分家装、建材公司多移至羊山,部分其他经营类的公司陆续也搬迁至羊山。

老城区

商业成熟、优质教育配套、交通拥挤、学区配套房价较高。

老城区大型商业、医疗、学校配套齐全,但道路规划难以满足商业发展,拥堵问题严重。老城区属城市早期开发区域。目前来看,大部分住宅小区多已老旧,城区改造成本高企,拆迁难度大。似乎发展新城区也是有这方面原因吧。

企事业、行政单位陆续也搬迁至羊山等交通便捷区域。部分私企、地产中介公司、家装公司等也在陆续转入羊山等其他区域。平桥、羊山大型商场及医疗配套、优质教育资源配套建设投入使用,分摊了老城区全方面优势。目前老城区部分商场已经停止运营,部分商铺难以租赁出去,部分正在运营的商场铺位转让频率加快。

从县区及其他省市区来信阳城区置业的人,厌恶了老旧环境与拥堵交通,除了少量为子女选择优质学区而选择老城区外,多数置业者是比较排斥老城区的居住环境。同时,在老城区的高收入人群,选择改善居住环境,而会选择羊山、浉河两岸、南湾区域。选择在该区域置业的多为区域内工作、子女入学需求群体。综合人口流出,高收入群体流失。

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